北京楼市降价从北三县开始？别逗了，暴富神话还在那儿飘着呢
燕郊通勤族乘火车返回。图/CFP
北京的邻居北三县，原本正从隔壁老王变成钻石王老五，直到国庆节期间，一场涵盖19个城市的楼市调控，给飞涨的房价放了假。
南北向的潮白河隔开北京与河北，河西是即将成为北京副中心的通州区，河东自北向南排布着合称北三县的燕郊镇、大厂回族自治县、香河县。
这隶属于河北廊坊的三个县城，曾经以跨省上班的年轻人、清真羊肉和香河肉饼勉强为人所知。自打去年5月传出北京市政府将迁至通州的消息，这里的房价随之上涨。
一年里，各种限购政策相继推出，房价和买房的热情继续高涨。
政策利好时，中介小哥潇洒地用激光笔在地图上的潮白河东岸一圈，无比坚定地说：“以后，这就是北京的二环！”
北京最新的限购政策也第一时间波及到这里，开盘现场不复当日的火爆，看房的人也大大减少，“我整个10月就带到6个客户看房，还有的销售只带着3个人。”一个业务员有些发愁。
有人说，中心区、通州、北三县的房价像一根挥动的鞭子，中心区是鞭头，北三县是鞭尾，北京楼市一变，北三县立即感知，而且波动幅度会更大。
在这最靠近北京的新兴楼市里，操着各种口音的人们期待着命运就此改变。想进京的人把这当跳板，在北京留不住的人出来找机会，土豪嗅到商机，掠食者一般在上层盘旋。
北京如同一颗巨大的心脏，一收一缩间吞吐着奔流的资金。尽管燕郊依旧是雨一浇就淹的破落相，大厂、香河也仍被大片的玉米地覆盖，粗糙的表皮下，财富的重构已与许多家庭的生息血脉相连。
房价把建设远远抛在身后
刚过去的这个周末，在北京工作的互联网公司职员蒋晶开车去香河看房，下了高速，直接被泥泞的乡道带进了果园。
下了路边的陡坡掉头回来，蒋晶把车子停在百家湾村口，在路边遇到了几个无所事事的销售。听说她来看房，3个人高兴地带她往售楼处走，一路上不忘叮嘱蒋晶：“要是有人问你，就说是我们去地铁站把你接来的。”
蒋晶去年在大厂买了两套房，第一次遇到这么热情的销售，“不停给你递水，然后连上厕所都陪着”。蒋晶笑说，她其实没有明确的买房打算，是来看看“930新政”后有没有低价房可以捡。
上个月，蒋晶陪朋友石万佳去燕郊看房，彼时，蒋晶的两套房已经涨了300万，原本嫌北三县太远的石万佳坐不住了，也来看看。
车子下桥进入燕郊时，满眼都是地产广告。这里有和北京一样的公交卡、区号，名字相近的山寨饭店和更为浓郁的雾霾。
在楼市火爆的9月，通州核心小区房价已超6万，燕郊房价已到3万，大厂直逼3万，香河即将开盘的报价也达到了每平方米2万元左右。涨价最凶的时候，香河一个楼盘停盘一周再开，价格猛涨了5000元。
而今，房产销售依然保持着激情。这个号称香河唯一的开售楼盘没有沙盘，站在一块塑料展板前，销售小姐给蒋晶“画饼”：“业务员告诉你香河将来能涨到3万？所以他只能是个业务员！就是因为眼光不同！要我说，这里的涨价空间就是无限量！”
兴奋的销售对面，看房者神态轻松，一个路边拉人的业务员悄悄告诉记者：“10个人里有4个是看房的就不错了，还主要是观望。”
业务员负责把客户从路边拉到售楼处，每人每月有三十几批次的任务量，完不成要扣基本工资。一个月前，来看房的人多，“带人进去都没有销售有空给你讲”，最近，他们求人帮忙去看房，有时候给对方买盒烟，有时候帮人家找个车位。
房价暴涨时，石万佳就有疑虑。走在燕郊的街道上，石万佳一直在试图寻找能让自己掏钱的理由，她有些担心：“长三角有产业集群，这有什么？没有产业做支撑，将来会不会只是一堆空房子？”
有媒体评论，从夜晚卫星图上看，京津唐3座城市的巨大光斑彼此相连，形成一个怪异的三角，与长三角斑驳的一团光亮不同，这个三角的中心一片漆黑。
按照《京津冀协同发展土地利用总体规划》，未来5年内，北三县不再新增建设用地，而是按照不同地块发展产业。
一名中介说，相传未来会有中国最大的机器人产业园、京东电商产业园、可口可乐香河基地等产业区，而三河燕郊经济技术开发区更将成为“京东硅谷”。
只是这些都还停留在计划和传说中。一个来自东北的中介对石万佳说起，去年带人去大厂看房时，“一看着玉米地，客户就生气了，说‘这什么玩意？！’当时就给我撵下去了”。
被扔在路边的小伙子打了个三轮摩托往回走，客户找不着回去的路，就开得极慢在摩托后面跟着。“就这都不带我，你说气到啥程度。”
9月，那片的价格已经逼近3万，小伙子有点解气地笑说：“那客户得老后悔了。”
从2015年5月起，房子是这里最火热、最畅销、最紧俏的商品，一条名为102国道的主干道两边，一家挨一家地挤满售楼中心，亮着红红绿绿的光，连胡同小店的灯箱上，显示的也是“办贷款”、“过户”等字样。房价没有让他们失望，去年半年涨了50%，今年半年涨了100%。
石万佳去看的楼盘在发电厂后面，2个巨大的烟囱汩汩地冒着白烟。一路上，除了房产，最大的广告牌来自花鸟鱼虫市场。有人评论，产业、交通、人口疏解都没到位，房价却一步到位了。
只是在这个地产界俗称“金九银十”的10月，尽管在房屋报价上没有出现明显的变化，有销售说，实际成交量已经“陷入谷底”。
为了买未来，不惜透支现在
香河的销售告诉蒋晶，现在房屋预售证查得非常严，多数五证不全的楼盘有房也不能卖。而这家开发商是首次开盘，不用排号现场选房，均价每平方米1万7，“就算不是首套也能做成首套”。
在燕郊，另一家销售告诉蒋晶，楼盘月底开盘，免费排号，提交资料就可以进场选房。从8月开始排号，排了一两千，但是目前只有400多人提交了资料，待售房屋600套，“肯定能选上”。
这与此前北三县的“抢房”形成了鲜明对比。
河北燕郊入口处的建筑工地外墙上贴着装北京电话的广告。图/CFP
9月的一个周日，大厂一精装楼盘开盘。开盘时间是前一天晚上紧急通知的，直到进场选房之前，没人知道具体价格。9点半开盘，早上8点，人群开始在开盘的温泉酒店门口聚集。这天预计有300多套房源出售，每平米均价超过2万5。
刘超夹着手包，惬意地看着等待的人群，他和“廊坊土豪炒房团队”通过内部关系排了十几个号，打算加价卖给选不上房的人。
“你看看这里头，100个里得有40个是托儿。”刘超指指人群，有些神秘地告诉记者，托儿的作用就是装成买房者，煽动气氛，让人把钱拿出来。
在场的每个人都能说出一些一夜暴富的故事。在北京市直机关工作的一个中年男士满脸笑容地说起，两个月前卖了一套市区的房子，在大厂花400万买了一套二手房，准备单位搬迁之后住过来。
“涨了这个数，”中年人有些神秘地伸出两根手指，“200万！”有点秃顶的中年人抿嘴笑着，准备一会儿再给父母选套房。
在去年陪同学去北三县看房之前，小城姑娘蒋晶从没想过在北京买房：“父母奋斗一辈子的积蓄，买个房子就干了。”她宁愿在北京租房，也不愿蜗居在一平方米几万元的老旧房子里。
蒋晶在大厂买房时，每平米价格只有几千元。她看中的是北三县的未来，“虽然现在还是一片玉米地，将来发展起来房价一定会涨”。
在蒋晶看来，房价波动是一个财富再分配的过程，要抓住机遇上个阶层。
河北燕郊，一位拾荒者从正在建设的楼盘广告前经过。图/CFP
一对小情侣也这么想。9月开盘已经是他们准备买的第3套房了。两人都是北漂，平时上班分头合租。去年以来，俩人已经在通州买了一套160平方米的住宅，又在燕郊买了一套房。父母卖掉老家的房子，又贷款30万，凑够了首付。
“就去年买的，都涨了可多！”女孩儿眼睛放出光来，咧开嘴笑起来，从数字上看，她已经是个身家千万的有钱人了，“现在苦一点也值得。”
蒋晶也曾动过炒房的念头，“用房赚钱比用命赚钱快多了”。朋友圈上也流传着鼓励人们加杠杆买房的说法：“难道你忍心让父母的钱在银行里贬值吗？”而今，蒋晶不禁有些后怕，高回报意味着高风险，对没有出手的房产而言，房价上涨只是数字，下跌则是实打实的债务。
这里总是代表着机会
现在，观望无疑成了北三县看房者的主流。北京“930新政”打击了购房者的投资热情。
一个生活在燕郊的老人有些懊悔地说起，自己的一套房打算出售，上月很多人出价每平方米3万元，她没卖，想涨到4万再出手，结果到了10月，一个打电话的都没有了。
一时间，一些当地报纸的版面被二手房小广告覆盖了。半个月间，燕郊地区二手房挂牌房源涨了1500套，均价也下调了1000元左右。有人预测，随着大量投资客抛售二手房，燕郊房价有可能再回到2万余元时代。
“去年4月调控，我们售楼处一层门都锁了，大伙儿就在二楼给客户打电话。”一个销售满不在乎地说起，调控正是因为要发展，为之后的涨价留出余地，按照他们的经验，限购政策之后总会出现报复性增长，某种程度上，北三县房价正是由限购政策驱动的。
今年夏天，北三县一个售楼处销售火爆的场面。
2009年初，燕郊的房价还在三四千元，2010年北京限购，燕郊房价稳定在1万元左右。去年8月14日，通州出台史上最严限购令，规定已有1套住房的北京户籍家庭，也需要提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明才能购房。一时间，大量投资客涌入北三县，房价暴涨。
传闻在售楼一条街上流传，据说在“930”新政后，燕郊一楼盘率先开出了每平方米4万的均价，结果遭到了处罚，强力措施的跟进使这一次的调控似乎有些不一样。
今年4月，三河市发布的一份文件规定，销售价格3个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。
此前开发商的应对策略是，房屋只卖精装修，而且与车位捆绑销售，车位和装修的费用与首付同时交，算起来价格上涨没超标，首付却多了几十万元。
“四万楼盘”的“倒掉”给北三县楼市泼了一盆冷水，正在开盘或即将开盘的楼盘已不再采取捆绑式销售，更多的大开发商暂不开盘，据说是因为五证不全，另一种说法是趁机捂盘度过寒冬。
至少从客户人数上看，北三县楼市的冬天提前到来了。晚上5点起，燕郊最繁华售楼街上的销售中心就已少有人问津，一家二手房营销中心，一个半小时内，只有一个快递员和一个客户上门，客户是来卖房子的，销售压低声音告诉她，不要多加价，赶紧出手。
蒋晶听到的建议依据是“二八定律”，“你现在来看房真是有眼光，可以做出最理性的选择，所以为什么80%的财产掌握在20%的人手里呢！”不止一个销售对她说。
和大多数人一样，短期房价尚不明朗，蒋晶选择观望，但她认同销售的一句话：“北京就是鱼池里的一块面包，永远都会有鱼向它涌过来。”
北漂落脚？还是“回老家吧”
2个月前，北京市领导公开表示，今年上半年，北京全市常住人口总量2182.1万人，和年终2177万人的目标相比，调控任务还很艰巨。
李有明老两口从没想过，在北京生活了60多年以后，有一天自己也会被“调”出来。腿上搭着衣服，李老太太皱眉说起自己的买房故事。
她本是个快乐的朝阳大妈，儿子是个程序员，30岁了还从来没谈过恋爱。他在婚姻市场上最有力的筹码，是北京户口和老两口正住着的房子。为了增强儿子的竞争力，李有明和老伴儿决定搬到河北，把房子留给儿子结婚。
中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁曾对媒体表示，目前，年轻白领对房价承受力大多在每平方米2万元以内，超过2万就会形成购房压力。
“就算在北京混得好，10个人里有两个能在北京买得起房，其他混得好的都来北三县买了。”一个中介总结道。
过去几年里，燕郊以低廉的房价收留了一大批来北京奋斗的年轻人。他们每天挤3小时公交车跨省上下班。为了让孩子路上有个座，很多年迈的父母从老家来到燕郊，一大清早到公交站替孩子排队。
乘客在北京大北窑南等待乘坐开往燕郊的814路公交车。图/CFP
而今，这趟载满辛酸故事的814路公交车成了新的卖点，中介热情建议石万佳投资燕郊的二手房：“楼下就有公交车，半个小时到北京！”
今年北三县的房价成就了一些人，借着上涨的势头，一些被房价挤出北京的北漂又杀了回去，卖掉燕郊的房子去市里买房。这更像是无法复制的幸运。
9月的开盘中，炒房团刘超的大哥黄总一手戴核桃串、一手戴手环，倚在等待区的座位里，翘着二郎腿讲述致富经，“我多少年前就在国贸买的房子，赚了1千万！我儿子在美国待了4年，一回来我啥都准备好了！房子、车单双号都备好了！给姑娘家买了套学区房，7万5一平米，买了90平！”
关于在北京买房的贴吧上，以往有人问诸如“手上只有二十万，怎么在北京落脚”的问题时，常会收到“去北三县买房”的回答。而今，帖子里提到北三县时，聊得更多的是投资前景，对于北漂钱少想落脚的问题，回答中除了房产销售的推销，更多的是实在地泼冷水“回老家吧”。
昔日忙碌的房产销售也面临着难以落脚的问题，周末晚上8点多，售楼处灯火通明，没有客户，一群穿西装的销售拿着不知哪里淘来的电话号码簿，挨个打电话，一天打2000个。销售实行末位淘汰制，他们站在路边啃个面包，每天打到9点钟。
为了家庭的保值增值
几经犹豫之后，石万佳在北三县中最便宜的香河排了买房号。住在市区三环的她开始为河北小镇操心，听说大厂第一批交楼的房子租不出去，她有些担心未来的房屋折现问题。
有人分析，当在建的楼盘大规模上市，二手房市场瞬间饱和，到时开发商已赚够了钱退出市场，只剩下投资客自己玩儿，可能需要折价来换取一定的流通性。
也有人断言： “北三县会成为一部分炒房人的坟墓！正所谓，出来赌，总是要输的……”
石万佳并没有担心太久，“930新政”出台以后，她退掉了排号，“我打算明年再看，今年不动了。”
有人已经及时用一个泡沫为另一个泡沫埋单。中介小董回忆起2012年接待过的客户。那是一对新婚夫妇，两口子合计着，得提前为孩子上学做打算。彼时，北京市第十一次党代会首次正式提出将通州打造为城市副中心。
小两口孤注一掷，用自己和父母的钱在大厂豪置4套房，2套别墅、2套洋房，均价每平方米尚不足5000元。
前不久，趁着房价大涨，夫妻俩把4套房同时抛售，赚了一大笔钱，然后用4套房的收益在北京市区里买了一套学区房。
蒋晶有时候也想，父母奋斗半辈子，和两套房子涨价一年差不多，“资本积累竟然要通过投机来完成，这正常吗？”
很多“通勤族”乘坐K7787次列车往返在燕郊和北京之间。 图/CFP
她无意中看到一条微博表达了心声：“阶层固化，中产焦虑，似乎一切事情的最终目的都是为了家庭的保值增值，教育，房产，股权，莫不如此。”博主认为，北三县楼市的动荡正是这种焦虑的体现，人们像溺水的人渴求空气一样，拼命抓住每个可能改变命运的机会。
蒋晶打消了继续在北三县投资的念头，部分是因为央行最新出台的限贷政策，明确释放了房地产调控政策的风向。另一个原因是，个人所得税的比重可能会提高了，这个小城姑娘第一次感到，国家政策离自己的生活如此之近。
无论房价涨跌，一个通州出租车司机始终保持着高贵的平静。楼盘开盘的地点就在他们村旁边，常有买房人坐他的车。有人问他为什么不去北三县买房，这个住在潮白河西岸的失地农民从鼻子出了口气，说：“我一个北京人，去河北买什么房啊？”
每人互动
你动过在北三县买房的念头吗？
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